دور التمويل العقاري في الحد من مشكلة الإسكان في مصر في ضوء التجارب الدولية The role of real estate financing in reducing the housing problem in Egypt in the light of international experiences

يهدف البحث إلى بيان دور التمويل العقاري في الحد من مشكلة الإسكان في مصر في ضوء التجارب الدولية من خلال التعرف على وضع وأنظمة التمويل العقاري على المستوى العالمي، وتحليل واقع وملامح السوق العقاري المصري وبيان مراحل تطور قطاع الإسكان في مصر، ودور البنوك المصرية في مجال التمويل العقاري، ورصد أهم المشكلات والتحديات التي تواجه القطاع العقاري في مصر. كما يهدف البحث إلى توضيح الأبعاد المختلفة لقانون التمويل العقاري المصري رقم (148) لسنة 2001 ولائحته التنفيذية، وكذلك القانون رقم (93) لعام 2018 بشأن الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري ودورهما في الحد من مشكلة الإسكان لمحدودي ومتوسطي الدخل, بجانب إستعراض أهم تجارب بعض الدول في مجال التمويل العقاري.
وتتمثل مشكلة البحث في ضعف حجم التمويل العقاري المتاح والمقدم للقطاع العقاري في مصر مقارنة بحجم السوق من العرض والطلب علي الإسكان، فالتمويل العقارى ما زال محدوداً ولا يلبي حاجات الأفراد من الفئات ذوي الدخول المنخفضة والمتوسطة، ورغم صدور قانون التمويل العقاري في مصر منذ عام 2001، وكذلك الحال قانون الإسكان الإجتماعي لعام 2018، وبالرغم من مبادرات التمويل العقاري المتنوعة عام 2021 والهادفة الى تنشيط القطاع العقاري، إلا أن تمويل القطاع العقاري المصري مازال يواجه بعض المشكلات والتحديات.
ويعتمد البحث على منهج التحليل الوصفى من خلال تحليل البيانات وتوصيف المعلومات المرتبطة بالتمويل العقاري وسوق العقارات في مصر.
وقد أشارت نتائج البحث الى ارتفاع سعر الفائدة على التمويل العقاري في ضوء العلاقة بين أسعار العقارات ومستوى دخل الأفراد ومن ثم ضعف القدرة على الاقتراض لهذا الغرض. وكذلك وجود اختلال في سوق التمويل العقاري يتمثل في زيادة المعروض من الوحدات السكنية الفاخرة المرتفعة الأسعار والنقص الشديد في الوحدات السكنية الاقتصادية لمحدودي ومتوسطي الدخل. بالإضافة الى نقص التمويل طويل الأجل المتاح لعمليات الإقراض العقاري للإسكان الاقتصادي والمتوسط بسبب توجه البنوك إلى تمويل الإسكان الفاخر وفوق المتوسط فقط.
ومن أهم توصيات البحث العمل على تنوع أنظمة القروض العقارية بحيث تختلف في فترة السماح وسعر الفائدة وفترة السداد لتلبيه احتياجات المقترضين من محدودي ومتوسطي الدخل بناء على الدخل الشهري لتلك الفئات.